전세와 월세, 어느 쪽이 싼가는 전환율로 판다

같은 집을 전세로 들어가면 큰 보증금을 맡기고 매달 내는 돈이 없고, 월세로 들어가면 보증금이 작은 대신 매달 월세를 냅니다. 어느 쪽이 싼지는 보증금과 월세를 같은 잣대로 바꿔봐야 알 수 있습니다. 그 잣대가 전월세전환율입니다.

전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되는 1년 이자율 같은 것입니다. 월세 1년치를, 전세금에서 월세 보증금을 뺀 금액으로 나눠 구합니다. 한국부동산원 조사에서 2026년 7월 전국 주택의 전월세전환율은 6.7%였습니다. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 1년에 670만원, 한 달에 약 55만 8,000원을 월세로 낸다는 뜻입니다.

어디서, 어떤 집이냐에 따라 다르다

전환율은 지역과 주택 유형에 따라 꽤 다릅니다. 서울은 5.5%로 낮고 지방은 7.5%로 높습니다. 유형별로는 아파트가 5.4%로 가장 낮고 단독주택이 8.1%로 가장 높습니다. 서울 아파트는 4.7%까지 내려갑니다. 전환율이 낮을수록 월세가 상대적으로 싸다는 뜻이니, 서울 아파트는 전국 평균보다 월세 부담이 덜한 편입니다.

대출 금리와 견주면 답이 나온다

전세를 얻을 목돈이 모자라면 대출을 받아야 합니다. 이때 전환율과 대출 금리를 견주면 어느 쪽이 싼지 판단할 수 있습니다. 한국은행 자료로 2026년 7월 새로 나간 전세자금대출 금리는 평균 4.19%입니다. 전국 전환율 6.7%보다 낮습니다.

예를 들어 부족한 1억원을 월세로 메우면 한 달에 약 55만 8,000원이 나가지만, 같은 1억원을 4.19%에 빌리면 이자는 한 달에 약 34만 9,000원입니다. 이 경우만 보면 대출을 받아 전세로 들어가는 쪽이 매달 20만원 넘게 쌉니다. 거꾸로 목돈이 있어서 예금에 넣어둘지 보증금으로 쓸지 고민이라면, 정기예금 금리 3.15%보다 전환율이 높으니 보증금으로 넣어 월세를 줄이는 편이 유리합니다.

계산에 넣어야 할 위험

다만 이 비교에는 빠진 것이 있습니다. 전세는 큰돈을 집주인에게 맡기는 구조라 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 전세보증금 반환보증에 가입하면 보증료가 들지만 이 위험을 줄일 수 있습니다. 월세는 목돈이 묶이지 않아 그 돈을 다른 데 쓸 수 있습니다. 그래서 숫자가 조금 유리한 쪽을 고르기보다 위험까지 함께 따지는 것이 맞습니다.

법이 정한 상한

계약 기간 중에 전세를 월세로 바꿀 때는 주택임대차보호법이 전환율에 상한을 둡니다. 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값 가운데 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다. 기준금리가 3.00%인 지금은 연 5.0%가 상한입니다. 시장 전환율 6.7%보다 낮습니다. 계약을 갱신하면서 월세로 바꾸자는 요구를 받았다면, 이 상한을 넘는지부터 계산해볼 만합니다.

평균 가격은 참고로만

같은 조사에서 2026년 8월 평균 전세가격은 전국 2억 5,229만원, 서울 4억 9,442만원이었습니다. 월세는 전국 평균이 보증금 5,457만원에 월 86만원, 서울은 보증금 1억 4,774만원에 월 131만원입니다. 다만 한국부동산원은 평균 가격을 참고로만 쓰라고 합니다. 보증금과 월세를 조합하는 방식이 집마다 달라서 평균끼리 단순 비교하기 어렵기 때문입니다. 내 집의 조건을 평균과 견줄 때도 가격보다 전환율로 비교하는 편이 정확합니다. 전환율은 한국부동산원이 매달 새로 발표하니, 계약하기 직전의 값을 확인해보세요.